Entendendo Direito

ENTENDENDO O DIREITO 12025

Saiba quais os principais cuidados a serem observados ao elaborar um contrato de locação residencial

*Por Clarissa Vencato

Este tema é de grande interesse social, uma vez que a moradia própria é uma realidade muito distante de boa parte da população brasileira. Justo por isso, no momento da celebração do contrato de locação residencial, surgem muitas dúvidas sobre as regras e limites a serem observados. Porém, muitos não buscam orientação jurídica ao elaborarem os contratos e, muitas vezes, acabam inserindo, sem saber, cláusulas e condições que a lei proíbe.

A lei de locações (Lei nº 8.245/91) prevê três espécies de contrato de locação: o contrato de locação comercial (não-residencial), de locação para temporada e o contrato de locação residencial, assunto do presente texto.

Assim, listamos a seguir alguns dos principais cuidados a serem seguidos quando se elabora um contrato de locação residencial, tanto pela pessoa do locador quanto pela pessoa do locatário.

Sempre registrar documentalmente a vistoria do imóvel

Documentar a vistoria do imóvel em fotos e relatório descritivo é uma providência fundamental, tanto no início do contrato de locação quanto no ato de desocupação do imóvel pelo locatário, porque demonstra as reais condições nas quais o imóvel se encontra, bem como deixa claras as responsabilidades do locador e do locatário pelos danos. Assim, considerando que a lei estabelece que o locador é responsável pelas reformas estruturais (isto é, referentes à segurança do imóvel, como colunas e telhados) e pelos danos anteriores ao contrato de locação, o locatário é responsável pelo reparo dos danos advindos do uso do imóvel durante a vigência do contrato, devendo devolvê-lo no mesmo estado no qual se encontrava antes de ocupá-lo.

Assim, se porventura um inquilino arca com as despesas estruturais (as chamadas benfeitorias necessárias), este tem direito a ser ressarcido pelo locador, o que não ocorre com outros tipos de benfeitoria com finalidade estética, por exemplo. Além disso, é dever do locatário cientificar expressamente o locador o quanto antes quando houver necessidade de realização de reparo estrutural, para resguardar seu direito ao ressarcimento caso o locador se recuse a promovê-lo.

Definir quem será responsável pelo pagamento do IPTU e reparos

A lei do inquilinato estabelece que o proprietário/locador é o responsável pelo pagamento dos impostos e taxas do imóvel (IPTU e taxas condominiais e de lixo, por exemplo). No entanto, a lei permite que tal obrigação seja imputada ao locatário, desde que previamente estabelecida em contrato e livremente aceita pelo inquilino/locatário. Significa dizer que, se o contrato nada disser sobre a quem cabe cumprir as obrigações tributárias decorrentes do imóvel, este dever permanecerá sendo de responsabilidade do locador.

Cuidado ao estabelecer quais serão as garantias do contrato!

A lei permite ao locador estipular uma série de garantias, tais como: fiança (um terceiro, o fiador, se responsabiliza pelo pagamento), caução (que pode consistir em um bem móvel ou imóvel, que devem ser registrados nos respectivos cartórios, ou quantia em dinheiro), seguro-fiança (uma seguradora se responsabiliza pelo pagamento), dentre outros.

No entanto, há um detalhe importantíssimo: a lei somente permite exigir uma única modalidade de garantia locatícia, não podendo o locador, por exemplo, exigir ao mesmo tempo fiança e caução, sob pena de nulidade da exigência e de cometimento de contravenção penal (crime de menor potencial ofensivo), punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

Todavia, a lei não limita a quantidade de garantias dentro de uma mesma categoria, de modo que o locador pode, por exemplo, exigir cinco fiadores, ou cinco imóveis em garantia, mas jamais cinco espécies diferentes de garantia locatícia.

Se o contrato não exigir qualquer modalidade de garantia, o locador tem o direito de exigir do locatário o pagamento do aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo.

O reajuste do valor do aluguel possui critérios previstos em lei

O locador e o locatário podem estabelecer livremente e de comum acordo os critérios e prazos para o reajuste do aluguel. Todavia, se o contrato nada dispor acerca do reajuste, a lei estabelece que este somente poderá ser pedido pelo locador ou locatário judicialmente após três anos de vigência do contrato se não houver acordo entre as partes.

A lei de locações não estabelece expressamente o índice a ser utilizado, mas o índice mais comum utilizado no mercado imobiliário é o IGPM – índice geral de preços de mercado. No entanto, nada obsta que as partes concordem em utilizar outra forma de reajuste.

Ainda, a lei estabelece que qualquer tentativa de reajuste antes de completado um ano de vigência do contrato é considerada nula, conforme a lei 10.192/2001.

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